Il valore catastale non dice quanto vale davvero una casa
Che cos’è davvero il valore catastale
Il valore catastale è un parametro fiscale, non commerciale. Viene utilizzato per calcolare IMU, imposta di registro, successioni e donazioni, come chiarito da MutuiOnline.
Si ottiene a partire dalla rendita catastale, rivalutata e moltiplicata per coefficienti assegnati in base alla categoria (A/2, A/3, A/10, ecc.).
Questo valore non riflette lo stato dell’immobile, la domanda reale, la qualità costruttiva o i prezzi della zona.
Perché è un errore usarlo come prezzo
Molti proprietari credono che il valore catastale sia un riferimento economico, ma non è così:
- non considera ristrutturazioni, classe energetica o aggiornamenti;
- non segue l’evoluzione del mercato;
- non è aggiornato a ogni compravendita.
In sostanza, è un parametro “statico”, mentre il mercato è dinamico.
Il valore di mercato: la cifra che conta davvero
Il valore di mercato è il prezzo al quale un immobile può essere venduto oggi, in una contrattazione libera tra parti consapevoli.
Questo valore si basa su:
- vendite recenti di immobili simili;
- stato dell’immobile e classe energetica;
- domanda effettiva nella zona;
- caratteristiche urbanistiche e di contesto.
La distanza tra valore fiscale e valore reale
Uno studio pubblicato su Infobuild dimostra che il valore di mercato può essere fino a 3–4 volte superiore rispetto al valore catastale.
Questo accade perché il catasto non rappresenta i cambiamenti reali della domanda e dell’offerta, soprattutto in città dinamiche come Bologna.
Il divario a Bologna: cosa dicono i numeri
Le rilevazioni di Immobiliare.it mostrano che:
- il prezzo medio richiesto a Bologna è 3.712 €/mq;
- nel centro storico sale a 4.596 €/mq.
Questi valori superano quasi sempre il corrispondente valore catastale, creando una distanza che porta molti proprietari e acquirenti a valutazioni errate.
Come leggere una visura catastale senza sbagliarsi
Per interpretare correttamente una visura, è utile concentrarsi su:
- categoria catastale (tipo di immobile);
- rendita catastale (dato esclusivamente fiscale);
- metri catastali vs commerciali (non sempre coincidono).
Un errore comune è prendere la rendita catastale come base per definire un prezzo di vendita: è una scelta fuorviante e potenzialmente costosa.
Il valore catastale è utile allo Stato, non al mercato.
Per capire quanto vale davvero un immobile servono dati aggiornati, comparabili reali e un’analisi professionale.
A Bologna, dove domanda e segmentazione incidono fortemente, conoscere la differenza tra valore fiscale e valore reale significa evitare valutazioni errate e decisioni rischiose.
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