Ibi Curti Risponde: perché i prezzi delle case a Bologna non stanno scendendo davvero?
La differenza tra stock invenduto e stock appetibile
Cosa mostrano davvero i dati del mercato di Bologna
Secondo il Centro Studi Gruppo IPI, l’offerta disponibile in vendita a Bologna rappresenta appena l’1% dello stock immobiliare complessivo, un livello che rende il mercato strutturalmente rigido.
I prezzi richiesti non solo non stanno scendendo, ma hanno registrato una crescita del +4,68% nell’ultimo anno.
Fonte
I prezzi richiesti non solo non stanno scendendo, ma hanno registrato una crescita del +4,68% nell’ultimo anno.
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I valori reali delle compravendite
Le rilevazioni di Immobiliare.it confermano prezzi medi di:
- 3.712 €/mq in città;
- 4.596 €/mq nel centro storico.
Fonte: Immobiliare.it
Questi numeri indicano un mercato che rimane attivo e orientato alla crescita, nonostante una percezione diffusa di “stagnazione”.
2. Lo stock invenduto: ciò che si vede online ma non fa prezzo
La sensazione che “nessuno compra” nasce perché molti immobili restano a lungo sui portali, ma questa parte dello stock non rappresenta il mercato reale. Si tratta generalmente di immobili con criticità che ne riducono l’appetibilità, come:
- prezzo non allineato al mercato;
- necessità di ristrutturazioni importanti;
- piano penalizzante o assenza di ascensore;
- bassa efficienza energetica o zona a domanda debole.
Gli immobili che ristagnano non condizionano i prezzi: semplicemente non vengono scelti.
3. Lo stock appetibile: il vero motore dei prezzi
Parallelamente esiste un segmento ridotto ma molto richiesto costituito da immobili in buono stato, in zone appetibili e con caratteristiche in linea con le esigenze del mercato (bilocali e trilocali, buone classi energetiche, condizioni interne curate).
Il report IPI indica che questi immobili vengono venduti in 4–5 mesi, con sconti minimi, dimostrando una domanda concreta e reattiva.
Fonte: IPI (link sopra)
Perché questo segmento sostiene i prezzi
Gli immobili appetibili sono pochi, molto richiesti e immediatamente assorbiti dal mercato.
La scarsità relativa unita a una domanda costante impedisce qualsiasi calo generalizzato dei valori.
Come impostare la corretta strategia?
A Bologna non assistiamo a un ribasso dei prezzi, ma alla convivenza di due mercati differenti: uno dinamico, che assorbe rapidamente gli immobili migliori, e uno stagnante, che rimane ai margini e crea un’illusione di fermo. Capire in quale segmento ricade il proprio immobile — o quello che si intende acquistare — è essenziale per impostare la strategia corretta.
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