La superficie di un immobile è la misura dello spazio disponibile dell’immobile stesso. Tutti noi conosciamo, più o meno, la superficie della casa in cui abitiamo: 80, 100, 200 metri quadri.

Quella che noi di solito consideriamo, però, è la superficie calpestabile; la superficie commerciale è qualcosa di diverso, perché prende in considerazione anche spazi che si aggiungono a quello interno della casa: i muri perimetrali, balconi e terrazze, eventuali giardini.

Vediamo, dunque, come si determina la superficie commerciale. Il procedimento da adottare è il seguente:

• innanzitutto, si parte dalla superficie calpestabile della casa, espressa in metri quadri;
• a questa si aggiunge la superficie corrispondente ai muri perimetrali (cioè quelli che circondano la casa tutto intorno) e ai muri interni. Come calcolare la superficie sulla quale poggiano i muri? Certamente non è possibile farlo da soli e con l’aiuto di un metro. Si utilizza allora un criterio orientativo, secondo cui si aggiunge il 5% della superficie calpestabile;
• a questo punto si aggiungono i balconi, ma solo per il 30 – 33% della loro superficie. Se, ad esempio, i balconi misurano 20 metri quadri, si calcolerà il 30% di tale superficie, pari a 6 metri quadri;
• si aggiungono quindi eventuali giardini e terrazze sempre per una percentuale del 30 – 33% della loro superficie.

In questo modo, si ottiene la superficie commerciale dell’immobile.

Una volta in possesso di questo valore dovremo moltiplicarlo per la quotazione al metro quadro. Vediamo subito di cosa si tratta e come reperirla.

La quotazione al metro quadro è il valore attribuito a un metro quadro di un immobile. Esso varia da una città all’altra, e, anche nell’ambito di una stessa città, da un quartiere all’altro e da una strada all’altra. Sembra assurdo, ma anche all’interno dello stesso palazzo, appartamenti a piani diversi con esposizioni differenti, possono avere quotazioni al metro quadro, sensibilmente differenti.

Dove trovare la quotazione al metro quadro di un immobile? Uno strumento molto utile può essere il sito dell’Agenzia delle Entrate che mette a disposizione un’apposita banca dati. E’ sufficiente inserire la città e la via in cui si trova l’immobile per avere la relativa quotazione.

Si tratta di un servizio molto utile anche a chi vuole affittare un immobile: è infatti possibile conoscere, per ogni metro quadro, il valore dell’affitto mensile.

Il coefficiente di merito è un importo che bisogna aggiungere o sottrarre dal valore dell’immobile, determinato. Esso varia secondo diversi fattori, in base al piano, in base all’età e alle condizioni dell’edificio, in base allo stato di conservazione dell’immobile, in base all’esposizione e al panorama, in base alla luminosità, in base al riscaldamento, in base alla presenza di eventuali locazioni.

Fin qui abbiamo visto come calcolare il valore di un immobile a destinazione abitativa. Come comportarsi se invece bisogna valutare un magazzino o un appartamento da destinare ad ufficio?

Anche in questo caso bisogna, innanzitutto, calcolare la superficie commerciale, seguendo i criteri che ti ho già spiegato. Occorre poi moltiplicare la superficie per il valore a metro quadro, reperito sul sito dell’Agenzia delle Entrate. In questo modo, si ottiene il valore base dell’immobile, che andrà aumentato o diminuito secondo i coefficienti di merito.

Ecco di seguito i coefficienti da prendere in considerazione sono: Piano; Posizione particolarmente favorevole al commercio; Vetrine.